賃貸事務所 千代田区についての記述
「一億円の取引を一発決めればそれだけで三○○万円の手数料収入だって？そりゃすごくオイシイ商売じゃないの」ということでオジちゃんもオーバーちゃんも、大学生のオニイちゃんも女子大生のオネエちゃんも、こぞって試験会場に押しかけたのである。
ところがその直後に訪れた急激な不動産不況から、やっぱり現実はそう甘くはないということになり、結局この受験ブームも一過性で終罵。
受験者数もその後は減少し、ここ二、三年は二○万人前後に落ち着いている。
さて、この試験に合格したらすなわち有資格者かというとそうではない。
合格発表の後、都道府県知事の登録を受け、取引主任者証が手元に交付されてはじめて取引主任者といえるのだ。
一般に不動産屋と呼ばれているのは正確には宅地建物取引業者、通称、業者と呼ばれる人たちである。
業者は事務所ごとに専任の取引主任者を置いたうえで、建設大臣または都道府県知事から免許を受けなければならない。
それでは、業者にとって必要不可欠のこの取引主任者という資格は、実際の不動産取引の現場においてどういった権限を持つことになるのだろうか。
取引主任者の資格保持者でなければできないことは、不動産取引の過程において次の二つしかない。
つまり一つは、重要事項の説明とその書類への記名押印（宅建業法第三五条）、そしてもう一つは契約成立後交付する書類（つまりこれはたいてい契約書になるわけだが）への記名押印（同法第三七条三項）である。
つまりそれ以外の営業行為はすべて、別に資格を持っていない人が行なったとしても違法ではない。
物件の紹介はもちろん、物件の案内でも、値引き交渉でも、どんどんやってかまわないわけだ。
ところが物件が特定され、売り主、買い主双方の価格の折り合いもついて、いざ、契約のめどがたってしまうと、重要事項説明にしても契約書への記名押印にしても、資格なくしてはできない業務ということになる。
したがって、実際の取引の現場においてはこういうことが起きるのだ。
以下は先日、中古マンションを買ったＵさんの話である。
「いやあ、契約の当日、はじめて不動産屋の事務所におじゃましたんですよ。
そしたらですね、いかにも『オミズ』って感じの女性がお茶を出してくれましてね、あまりのケバさに思わず見とれてると、その女性がお盆を脇に置いてそこに座ったかと思うといきなり目の前の書類について説明を始めるじゃないですか。
それまですべてを取り仕切ってた営業マンはバツの悪そうな顔をして黙って彼女の横に座ってるだけなんですね。
後で聞いたら彼女が唯一その会社の専任の取引主任者らしいんですよ」ニセ不動産屋の化けの皮をはぐさて、Ｕさんがなんとなく肩透かしをくったような気分になったとしても、別に違法行為にはまったわけではないのだし、そんなの気にするほうがおかしい、といえないこともない。
というのはこの業界には、資格と免許にまつわる世にも不可思議な話がいくらでもあるからだ。
たまたま担当した営業マンが無資格者であったというようなことを気にしていたらきりがない。
世の中には、業者として免許を取得する際の必要条件であるはずの有資格者が、実は社内にひとりもいないというような業者モドキもいるし、信頼していた業者がまったくの無免許だったということもある。
それどころか宅地建物取引業者と思っていたらその免許は別の業者からの借り物で、実はモグリの業者だったということもあるくらいなのだ。
Ｕさんのケースのように、営業行為の最終段階、つまり業者のいうところの「クロージング」になってはじめて自分が資格を持っていないことを告白する業者は多い。
これは、有資格者でなければできない行為がその時点で発生するという理由とあわせて、たぶん、営業マンの多くが、自分が無資格者であることを早い時期に客に告白して、ムダに信用を失うのを恐れているからだ手術の当日、「実は今までいいそびれてたんですけど僕は資格を持ってないんで、後は人のドクターにまかせますから」と言いわたされたみたいで、不安になりましたよ。
無免許モグリがはびこる理由不動産業界でいうところの「名義貸し」と呼ばれている行為には、次の二つのパターンがある。
ひとつは宅地建物取引業者がその免許を貸す行為。
もうひとつは、取引主任者の有資格者がその資格を貸す行為である。
宅建業法でいうところの名義貸しというのは、前者の場合を指す。
そしてその第一三条では業者の名義を貸すというこの行為を、宅地建物取引業の免許制度をおびやかす重大な違法行為として、はっきりと禁止している。
もちろん法律違反者に対しては同法第六五条で、一年以内の期間を定めて業務の停止を命ずる、とある。
さらにもし名義を借りた者が違法行為をはたらいた場合、商法の第二三条「名板貸し」にあるように、貸した方の業者も連帯して責任を負うというのが法律の専門家の意見なのである。
残念なことに、法律は厳しく禁じているにもかかわらず、結構、免許業者になりすましたモグリにまつわる話を耳にする機会がある。
業者免許だけでなく会社名から印鑑まで、一切合財第三者が借りて営業しているというのだ。
廃業するという不動産屋や、一部の支店を閉鎖するという業者から、まったく無免許の者が名義を借り受けて表向きにはなにごともなかったかのように営業を継続するというパターンが多いらしい。
なぜこういうヤカラは、法律で禁止されているのに、リスクをおかしてまで「免許」にこだわるのだろうか。
たとえば、無免許業者は無免許なんだから報酬を受け取ればそれだけで即、「お縄」のようにも思えるのだが、判例はそうはいっていない。
この点は無免許のタクシー、いわゆる白タクを例に考えてみると分かりやすい。
白タクは道路運送法違反になるわけであるが、利用者が白タクと知って乗り回したうえに、支払いのときになって違法行為を理由に料金の支払いを拒否した場合、いちがいに利用者が正しいとはいいづらい。
無免許業者と報酬請求権との関係も似たようなもので、業者がたとえ無免許であろうと報酬を受け取ること自体は違法行為ではないし、不当な利益ではないというのが判例なのだ。
ただしもし、払え、いや払わないというような紛争が起きた場合、無免許業者が報酬を請求して裁判所に訴えたとしても認められることはない。
まあ、考えてみれば当たり前のことだ。
無免許営業について刑罰をもって禁止しておきながら、その一方で無免許業者のために利益を確保するような判決が下るわけがないのである。
この独特の性格を持つ報酬請求権は、法律の本をひもとくと、「自然債務」と呼ばれている。
間その主な原因は手数料報酬との関係にある。
つまり簡単にいえば、無免許であるかぎりたとえ報酬を取りそびれても裁判で請求することはできないという、報酬に関しての無免許業者独特の請求権に原因があるようだ。
無免許業者ならではのこういった一種独特の報酬請求権について、過去の判例での考え方はほぼ一貫している。
けれども、どうもその法的な解釈と、世間一般の常識との間には多少ズレがあるようだ。
つまり、ふつうの債務であれば裁判でもちろん請求できるし、債権者が債務者を被告として訴えることもできるわけだ。
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